Os últimos tempos têm sido de grande dificuldade para o Alojamento Local português, com estimativas que apontam para uma quebra de receitas na ordem dos 70% em 2020.
Neste contexto, muitos empreendedores podem não ter dado a devida atenção à última portaria que regula o setor. Mas vale a pena estudar a lei com atenção, para garantir que tudo está em conformidade e não tem problemas no futuro. As alterações são muitas e profundas, desde o processo de registo aos seguros exigidos, até às instalações sanitárias, passando pelo detalhe da placa de identificação. Muita coisa está (de novo) a mudar.
A Portaria.º 262/2020, de 6 de novembro, aplica-se a todas as modalidades de alojamento local, incluindo moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem (EH) e quartos. Descubra o que muda.
Registo do alojamento local
As mudanças começam logo no registo. Se está a pensar lançar um novo negócio nesta área, deve continuar a utilizar no Balcão Único Eletrónico, sendo emitido um documento com um número de registo, que constitui o título válido de abertura ao público. O documento é emitido no prazo de 10 dias ou, no caso de hostels, 20 dias.
Durante este prazo, a câmara pode opor-se. Os motivos incluem a incorreta instrução do registo ou a violação de restrições definidas, caso se trate de uma área de contenção previamente identificada pela câmara. Esta é mesmo uma das principais mudanças. As câmaras municipais passaram a poder aprovar áreas de contenção com limites relativos ao número de novos AL, em certas zonas de maior pressão turística.
Seguro
Passa a ser obrigatório para o titular da exploração ter um seguro de responsabilidade civil que garanta os danos causados a hóspedes e a terceiros. O capital mínimo exigido é de €75.000 por sinistro. A falta de seguros válidos é fundamento de cancelamento do registo.
Condomínio
O registo de novos hostels passa a depender de autorização do condomínio. A ata da assembleia na qual conste a autorização deve acompanhar a comunicação para efeitos de registo. O condomínio pode ainda fixar o pagamento de uma contribuição correspondente à utilização das áreas comuns, com um limite máximo de 30% do valor da quota anual respetiva.
Quando exista uma prática comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio e que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, a assembleia de condomínio pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local. Para isso, pode dar conhecimento ao presidente da câmara municipal a quem cabe a decisão final. Neste caso, o condomínio precisa de recolher o consenso de mais de metade dos condóminos.
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Receção
Todos os estabelecimentos de alojamento local devem disponibilizar um serviço de receção, para efeitos de check-in e check-out, e de informação aos utentes. Este pode ser disponibilizado de forma presencial ou não presencial, podendo ser usados meios eletrónicos para esse efeito ou o telefone.
Já no caso dos estabelecimentos de hospedagem, incluindo hostel, devem disponibilizar um meio de comunicação com o serviço de receção e ter o número nacional de emergência disponível, bem como o contacto da entidade exploradora.
Instalações sanitárias
As novas regras estabelecidas vêm estabelecer o limite máximo de utentes por cada instalação sanitária. A legislação diz que as instalações sanitárias podem ser privativas ou comuns a vários quartos e dormitórios. No caso dos apartamentos, moradias e quartos, devem existir no mínimo uma instalação sanitária por cada 4 quartos, podendo a mesma ser usada por um máximo de 10 utentes.
Já nos estabelecimentos de hospedagem, “existe, no mínimo, uma retrete, um lavatório e um chuveiro por cada seis utentes que estejam a partilhar instalações sanitárias comuns”, define a portaria.
Pequeno-almoço
Quando os estabelecimentos locais disponibilizam pequenos-almoços devem cumprir as regras de higiene e segurança alimentar de acordo com a legislação em vigor.
No caso dos Bed & Breakfast, devem prestar sempre serviço de pequeno-almoço, para além do serviço de alojamento.
Áreas mínimas
Estão também definidas as áreas mínimas dos quartos, em cumprimento do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
- Um quarto individual deve ter pelo menos 6,5 m2;
- Um quarto duplo deve ter pelo menos 9 m2;
- Um quarto triplo não poderá ter menos de 12 m2;
- Para cada cama convertível a instalar nos quartos acrescem 3 m2.
Nos hostels, as zonas comuns são obrigatórias e devem ter uma área mínima de 3 m2. Adicionalmente, acresce 0,50 m2 por pessoa que pode albergar. Por “zonas comuns” entendem-se todos os espaços sociais de utilização partilhada, designadamente a zona de cozinha, de refeições e bebidas e a área de tratamento de roupa.
Reporte de informação de dormidas
Os proprietários de AL devem cooperar com as autoridades nacionais na recolha e fornecimento de dados relativos ao número de utentes, dormidas, e outros dados que sejam pedidos para fins estatísticos.
As entidades exploradoras dos estabelecimentos de alojamento local passam a ter também de comunicar ao SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) o alojamento de cidadãos estrangeiros.
Política de incêndio
O novo regulamento determina ainda que os estabelecimentos com capacidade para acolher mais de 10 utentes devem cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio.
Políticas de sustentabilidade
Relativamente às condições de sustentabilidade ambiental, a nova portaria introduz várias novidades. Com as mudanças, os estabelecimentos de alojamento local devem privilegiar a implementação de práticas que promovam o consumo eficiente de água e de energia.
Para além disso, a portaria exige uma política de informação sobre práticas de turismo sustentável, a adoção de detergentes e produtos biodegradáveis, ter disponível equipamentos para a separação de resíduos sólidos urbanos e dar formação de forma contínua aos colaboradores sobre boas práticas ambientais e standards de trabalho.
Por fim, é exigida uma certificação ambiental ou selo de qualidade ambiental atribuído por uma entidade nacional ou internacional de reconhecimento mérito.
Placa de identificação
A nova portaria introduz exigências face à lei anterior, que já referia esta obrigatoriedade. Nas modalidades de apartamentos e quartos deve ser afixada junto à entrada do estabelecimento uma placa identificativa.
No caso dos hostels, a placa deve ser afixada no exterior do edifício junto à entrada principal.
As novas condições de funcionamento entraram em vigor a 4 de fevereiro de 2021, sendo aplicáveis aos estabelecimentos de AL que se registem no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) após aquela data. Aos estabelecimentos de AL que já estejam registados só serão aplicáveis as novas regras decorridas que estejam 12 meses da sua entrada em vigor, isto é, a partir de fevereiro de 2022.
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